【司法書士が解説】不動産の相続で気を付けないといけないことは？生前には何ができる？

不動産は相続の際の争いになるポイントであったり、扱いに困ったというケースが多いです。

ここでは相続と不動産について下記のポイントを解説します。

①相続発生時の不動産の手続
②不動産の相続方法
③相続発生前しておきたい不動産の相続対策

まずは不動産相続に関わる手続きをご確認ください！

相続が発生する故人の死を惜しむ間もなく相続手続きをしなくてはなりません。

相続手続きには期限があり、期限を過ぎてしまうとペナルティが課せられてしまいます。

不動産の相続手続きにつきましても行わないといけない手続や期限が決められていますのでご注意ください。

不動産の相続について少しでも不安があるという方は是非お気軽に当センターにご相談ください。

当センターでは不動産の相続に関するご相談を無料で受けています。

それでは不動産の相続手続きを順に説明します。

まずは何から手を付ければ良いのか？

まず、相続の発生を知った日からすぐに行うことは死亡届の提出と遺言書があるかの確認です。

特に死亡届の提出は相続の発生を知った日から7日以内に行う必要があります。

続いてやるべきことは何か？

次に早期に行うことは戸籍謄本の取得です。

この戸籍謄本は産まれてから死亡するまでのものが必要となるの亡くなった方が生まれと違う地域に住んでいる場合には今まで住んでいた地域に戸籍を集めにいく必要があるケースもあります。

そのため早めに戸籍謄本を集め始めることをおすすめします。

また、遺産分割協議書の作成も進める必要があります。

遺産分割協議書では相続に全員が自筆で書いた署名と実印が必要になります。

更に相続に関する必要書類があります。

遺言書がなく相続が発生した場合の必要書類をまとめると下記になります。

不動産の相続時に必要となる書類

相続発生以後の戸籍謄本（相続人全員分）

印鑑証明書（相続人全員分）

被相続人の戸籍謄本

被相続人の住民票の除票

遺産分割協議書

不動産の登記事項証明書

不動産を相続する相続人の住民票

不動産の固定資産評価証明書

このように沢山の書類がありますが遺産分割協議書は相続人が作成することもできます。

ただ遺産分割協議書の作成中やその後、相続人同士での争いが起こる可能性もあるので相続分野を専門とする司法書士へまずはご相談いただくことをおすすめします。

不動産相続に掛かる費用は？相続税や登記はいくら？

不動産の相続を考えている人からよくどれくらいのお金が掛かるか質問をいただきます。

不動産の相続する際の主な費用は下記になります。

・相続税

・登記費用

相続税はいくらからかかる？

相続税は相続財産額が控除額を超えた場合に発生します。

相続税の基礎控除額は法改正によって低くなってしまったため

今では資産家ではなくても相続税が発生するケースが多いです。

相続税の基礎控除額の計算方法は下記になります。

3,000万円+（600万円×相続人の人数）

例えば夫が亡くなり相続人が妻と子ども3人の場合、相続人は全部で4人になります。

そのため3,000万円+（600万円×4人）で5,400万円になります。

相続財産が実家の土地建物で3,000万円、預貯金が2,000万円、株式が1,000万円会った場合、相続財産は6,000万円で相続税が発生するということになります。

国税庁のHPに相続税の詳しい計算が掲載されていますのでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/souzo32.htm

また、当センターの提携税理士でも相続税について試算ができますので相続ついてはどのような分野でもまずは当センターにお気軽にご相談ください。

相続税以外にも不動産の相続にかかる費用は下記があります。

・登録免許税

・戸籍謄本等書類の取得費用や郵送費用

・司法書士報酬（手続き代行を依頼した場合）

不動産を分割する方法

相続人が複数人いて相続財産が土地や不動産がメインの場合、現金と違い等分が難しい場合があります。

そのような時は不動産を分割相続する必要があります。

不動産の分割相続については主に下記の4つの方法があります。

分割相続の方法①　現物分割
分割相続の方法②　代償分割
分割相続の方法③　換価分割
分割相続の方法④　共有

それではそれぞれの方法の概要やメリット、デメリットを紹介します。

分割相続の方法①　現物分割

現物分割は、不動産を複数に分割し相続人がそれぞれ現物で相続する方法です。

土地だけの相続の場合、分割後も利用をするのに充分な面積がある場合や既に分割後の相続の方法が決まっている場合は検討するケースもありますが
もともと狭い土地では別の方法を検討することをおすすめします。

分割相続の方法②　代償分割

代償分割は、一部の相続人が不動産を相続し、他の相続人に土地代を現金で支払う方法です。

不動産を分割したくないという場合や、相続人の中に不動産現物よりも現金で相続したいという方がいる場合に有効な選択肢となります。

分割相続の方法③　換価分割

換価分割は、相続した不動産を売却し、売却費として得られたお金を相続人で分割する方法です。

不動産を売却し、現金にすることで誰がどれくらいの相続をするということが明確になり、より公平な相続が実現できる可能性が高くなります。
そのため、不動産を今後使わない予定の方にオススメの方法です。

分割相続の方法④　共有

共有は、共有名義のままにして不動産を相続する方法です。

共有はその時は中の良い兄弟であっても、その後の相続に際にトラブルの原因になったり、後になって不動産を売却する場合に共有名義人全員の同意が必要となるとなるので注意が必要です。

それではここからは相続発生前にしておきたい不動産の相続対策を紹介します。

不動産を認知症で凍結させないためにしておきたい家族信託とは？

ここでは相続と不動産に関して生前のご相談に来られた方の相談内容を解決方法を含めて事例で紹介します。

あるご相談者様は父の死亡後、母が一人暮らしになりました。

母は精神的・身体的にみるみる弱っていくため、将来的には介護施設への入所や同居することも検討しています。

もし今後空き家になる場合は、売却や賃貸に出すことも検討していますが、今はまだお母さまが住んでいるため売却することはできません。

ここで、もしお母さまが認知症を発症すると売却、契約も、管理・修繕も簡単にはできなくなります。
介護施設入所費用にあてようと思っていたのに自宅が売れない、不動産の管理や修繕を行うことができない、空き家を賃貸に出すことも売却することもできない
という問題が発生します。

そこで家族信託という制度をおすすめしました。

家族信託を行うことで、万が一お母さまが認知症になったとしても、息子さん（管理者は誰にするかを決められます）が管理をしていくことができるようになります。

その為、介護施設に入居する際に売却し、売却費を入所費用やその後の生活費にすることもできます。

家族信託以外の不動産の生前対策は？

家族信託以外にも不動産の生前対策は有ります。

それは遺言書を使った生前対策です。

遺言書では相続が発生した際にどの財産をどのくらい誰に相続するか決めておくことができます。

そのため土地は直系の親族に引き継いでいってほしいという想いを叶えることや長男に不動産を次男に預貯金をといったことを予め決めておくことで相続が発生した際のトラブルを未然に防ぐこともできます。

当センターでは生前の対策も含めて無料の相談ができます。

様々な制度の中から相談者様に最適な生前対策の方法をご提案することもできるので是非ご相談ください。

最後に不動産を売却したい方へ

相続でトラブルを起こさないように売却をしたい方や、相続発生後の不動産を売却したい方は是非当センターにご相談ください。
提携している不動産の専門家をご紹介することも可能です。

この記事の執筆者

司法書士カインド法務事務所代表司法書士 山下雄平

保有資格	司法書士（高知県司法書士会　登録第325号）
専門分野	遺産整理、遺言執行、相続放棄、不動産登記、法人登記
経歴	平成24年に高知県で司法書士事務所を開業し、地域密着の司法書士として、年間300件以上のご相談に親身に対応させていただいています。複雑な相続手続きのサポート実績も多数ございますので、相続について少しでもご不安やお困り事がございましたらお気軽にご相談いただければと思います。地域の皆様に信頼される司法書士として、これからも全力でサポートさせていただきます。