不動産の名義変更が必要な理由

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

しかし、この登記手続きには義務がなく、明確な期限が定まっていないために、または下記のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。

それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？

【登記をしないデメリット】

その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができません。
たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。
時が経つとともに、関係の希薄な相続人がどんどん増え、いざ遺産分割協議をしようとしてもまとまる話もまとまらなくなる可能性が高くなります。
相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。
相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。
相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。

【登記をしない理由】

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。
紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

そもそも相続財産が多く相続税がかかる案件であれば、相続登記をしてなくても相続税の支払い義務は発生します。相続登記をしたから相続税の支払い義務が発生するわけではありません。

また、相続手続きをした時に、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する案件は全体の８％程度です。

なんらかの理由で登記をせずに、そのまま長期間経過してしまった場合、なんらかの罰則を恐れて、名義変更ができなかったケース

名義変更をしなかったからといって、罰則などが適用された例はございません。ですから、すぐに名義変更することをお勧めいたします。

そもそも登記が必要なことすら知らない新しく土地を取得した場合は、所有権の移転登記が必要になりますし、建物を購入した場合などは、所有権の保存または移転の登記が必要になります。

ご自分の権利を守るためにも、登記は絶対にしておくべきです。

→　「不動産の名義変更（相続登記）の手続き」ページはこちらから

この記事の執筆者

司法書士カインド法務事務所代表司法書士 山下雄平

保有資格	司法書士（高知県司法書士会　登録第325号）
専門分野	遺産整理、遺言執行、相続放棄、不動産登記、法人登記
経歴	平成24年に高知県で司法書士事務所を開業し、地域密着の司法書士として、年間300件以上のご相談に親身に対応させていただいています。複雑な相続手続きのサポート実績も多数ございますので、相続について少しでもご不安やお困り事がございましたらお気軽にご相談いただければと思います。地域の皆様に信頼される司法書士として、これからも全力でサポートさせていただきます。